最近，有一個概念特別的火，那就是：碳中和。

但凡炒股的人甭管理解不理解碳中和是什么，都知道只要挨上這三個字，那股票就蹭蹭地往上漲。但是，萬萬想不到，碳中和竟然還和房地產有關系。

簡單來說，碳中和就是我們排放的碳能夠經過植樹造林等方式，正負相互抵消掉，實現(xiàn)碳的零排放，也就是一種環(huán)保。

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因為前段時間，在我國的重要會議上著重提出了碳中和的要求，所以目前，這個概念非常的火，也帶動了股市里一大堆符合碳中和概念的股票上漲。

那么，碳中和又有哪些地方和房地產有關呢？

根據(jù)2018年的一份報告：2016年，中國建筑能源消費總量為8.99億噸標準煤，占全國能源消費總量的20.6%；建筑碳排放總量為19.6億噸CO ，約占全國能源碳排放量的19.0%。

房地產，是碳排放的大戶。如果想要達成碳中和，那么必須先從大頭房地產抓起。

這里的房地產不僅指的是鋼筋水泥等建材原材料和建設過程中排放的碳，還有存量建筑中產生的碳，也就是我們生活在居民樓里，工作在商務樓、工廠里排放出的碳。

所以住建部為了響應碳中和，發(fā)起了關于綠色低碳建設的征求意見。

讓人想不到的是，住建部的征求意見，是放在了小縣城上。

我們先來看看住建部的通知，到底講了什么。

3月29日，住建部出臺了一則通知，《關于加強縣城綠色低碳建設的通知（征求意見稿）》。

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在通知中，我們可以明確看到一點，這份通知是關于縣城的。

這點好理解，雖然城市很多，但是最基層的廣闊縣城，才是城鄉(xiāng)發(fā)展的融合點。

我國共有2851個縣城，在這些大量的縣城中生活著大量的人。并且在縣城的發(fā)展建造過程中，產生了高樓過多、空置率高的情況。

比如之前有個著名的花幾萬塊去鬼城買房的帖子，就說明了這一點，有太多的小縣城人口不足以支撐它的住宅。

并且，在縣城中試點，比在大城市中試點要方便一些，縣城的規(guī)模小，遇到任何問題方便調整，不會像城市一樣引起不便。

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從通知中我們也可以看到，為了探索可復制可推廣的經驗做法，等到縣城摸索完畢后，這套經驗就可以用在了人更多、地方更大、環(huán)境更復雜的城市中了。

所以，減少建設過程中的碳排放，從縣城開始，能夠理解。

但是接下來，就有一個不太好理解的事情了，在具體的征求意見里，有這么一條：

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縣城的新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應不低于75%。確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并加強消防應急、市政配套設施等建設。

什么情況，小縣城居然不允許建造高層了？

雖然只是征求意見稿，但是可以看到的是，這份通知里，對小縣城的住宅層高進行了限制。

如果是為了減少高層的空置率，能理解一點。但是我們都知道，縣城的土地不如城市里的稀缺，它依舊可以在大量的住宅用地上建造普通住宅，這樣的話，還是會產生部分空置。

查閱了幾篇論文后，我發(fā)現(xiàn)，不允許建高層，主要是為了容積率的考慮。

容積率，對諸位來說不陌生，和我們住宅的舒適程度有關，大部分人買房子的話也會看容積率。容積率越低，證明小區(qū)內建筑面積與總面積比例越低，住得也就越舒服。

但是其實，容積率還和我們前面所說的碳中和是有著很大的關系的。

幾篇論文數(shù)據(jù)分析暫時略過，我們只提結論：碳排放量和空間規(guī)劃以及建筑物本身性質具有較高的相關性。

武漢大學的一篇論文顯示：居民建筑物稀疏的地塊，碳排放量極低，居民建筑物稠密的地塊，碳排放量較高。

居民建筑物碳排放量，主要受到規(guī)劃因子中的容積率影響，社會經濟因子中的人口密度的影響。

也就是說，同一地塊的人口密度太大的情況下，碳排放量會高。這樣一來，不利于同一區(qū)域內的碳中和，所以需要將人口密度變小，讓容積率低點。

另一篇北京工業(yè)大學的論文也顯示了住宅的建筑面積和碳排放的關系。

(, 下載次數(shù): 9) ▲住宅碳排放影響要素及減碳策略研究

在這篇論文里，隨著建筑面積增多，用電量、天然氣、液化石油氣以及生活其他產生的碳排放會增加，所以總體是呈現(xiàn)正相關的，而且相關性非常顯著。

此外，還有一個熱交換的原因，如果住宅的層高比較高的話，因為熱交換而產生的碳排放也會增多。

在論文中顯示了，同一區(qū)域內，單住宅面積與大氣接觸的表面積就越大，住宅的外圍護結構傳熱損失也越大。

簡單來說，就是越是高層，和空氣接觸的多，那么住宅的內部越容易受到外界環(huán)境氣溫的影響。

尤其是室內外溫差較大的兩個季節(jié)：冬季和夏季。這兩個季節(jié)，我們都要開空調暖氣等等，制冷制熱所需的能耗隨著建筑體型的增加而變多。

這也就是為什么住建部綠色建設過程中，特地提到了要求75%在6層及以下，目的就是為了讓容積率盡可能的變低，以至于單位面積內的碳排放量減少，這樣才好通過綠植等環(huán)保措施來進行碳中和。

這就是為什么，小縣城要盡可能地建造低層住宅了。

那么，另一個問題來了，為什么偏偏是6層？

通過上面，我們知道了小縣城不讓建高層是出于節(jié)能減排的需求。為什么偏偏要建造六層，而不是五層或者七層？或者11層？或者干脆兩層小洋樓。

尤其是兩三層住宅，那不是更有利于環(huán)保。

要明確的一點，“限墅令”的出臺，導致蓋樓不能低于四層，最為合適的就是六層了。

住宅上有幾個節(jié)點：6、11、18、26、32/33，不同節(jié)點適用的建造規(guī)格不同。

如果我們要減少碳排放，自然是容積率越低越好，而最合適的節(jié)點就是6層這個節(jié)點了。

首先，6層及其以下的住宅，是不需要建造電梯的。雖然在現(xiàn)在來說，如果沒有電梯，六層可能鮮少有人去買，而且很多老舊小區(qū)改造時，也將六層加入了電梯。

但是確實根據(jù)《住宅設計規(guī)范》，電梯是只有7層及以上才是強制要求的。限制六層一方面是從這方面考慮，減少一部分碳排放。

國標GB 50096-2011《住宅設計規(guī)范》第6.4.1條：

七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m時；

底層作為商店或其他用房的六層及六層以下住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設計地面高度超過16m時；

底層做架空層或貯存空間的六層及六層以下住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設計地面高度超過16m時；

頂層為兩層一套的躍層住宅時，躍層部分不計層數(shù)，其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設計地面的高度超過16m時。

而六層和六層以上住宅的區(qū)別，又不僅僅是電梯，它們在建造形態(tài)上有很大的區(qū)別。

所有的建筑，都有抗震要求，其中六層和七層的抗震要求也是不同的。

(, 下載次數(shù): 8) ▲國標GB 50011-2010《建筑抗震設計規(guī)范》第7.1.2條

6層的時候可以使用砌體結構；而如果到了7層及以上，必須使用鋼筋混凝土結構。

不考慮成本，僅僅從碳排放來考慮，鋼筋混凝土在生產過程中的碳排放量也是比較大的。

其他的消防標準等等，也隨著6-7這個節(jié)點會發(fā)生變化，比如需要更多的空間，根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》，七層以上必須做消火栓系統(tǒng)。

并且，還有一點，7層以上住宅，在建造過程中，樁間距上的標準也變了。因此，如果在統(tǒng)一標準范圍內，選擇接近臨界點高度的層數(shù)，既有利于居民居住，也有利于減少碳排放。

總的來說，六層以下，建筑是一個標準，六層以上，建筑是另一個標準。兩者的標準在實際施工上，碳排放的能級是不同的。

其實在通知中也暗示了這一點，如果要做高層，要確保消防應急、市政配套設施等建設。

因此，即使我們不從成本角度，僅從碳排放的角度來看，六層也是最合適的。

這就是為什么，縣城的新建住宅都要求在6層這個節(jié)點上。

碳中和這個概念，和我們的生活息息相關，就連縣城的樓房都和它產生了不小的關系。

我們從住建部的這則意見通知就可以看到，未來，碳中和將會影響我們的生活，我們的城市布局，甚至會改變我們現(xiàn)在的生活方式。

小縣城只是一個試點，從小縣城開始，終將會將這份經驗運用到城市中。也許將來，城市的住宅也會在容積率上苦下功夫，讓人們生活在一個盡可能地靠近碳中和的目標的環(huán)境中。

那么等征集意見回饋完畢后，為了碳中和的目的，真的執(zhí)行了小縣城限高，對房地產又有什么影響？

第一，從原本的18層以上住宅居多，變成了6層樓居多，那么房價很有可能會跟著改變。

在新規(guī)下，容積率會變得非常低，下降到1.5以下甚至更低。住宅舒適的同時，新房的房價預計會提升一部分，除非是出讓土地的時候價格也隨著樓層的高低而改變。

從這個角度來看，原本的高層，也可能會在眾多低層低密度的社區(qū)壓力下貶值。

從成本和收益來看，高層肯定是比低層要更符合開發(fā)商的利益，如果大面積低層，賣太貴了，購房者不買賬。賣太便宜了，對開發(fā)商自身不利。

對很多開發(fā)商來說，這也是在考驗他們的資金和拿地發(fā)展規(guī)劃，會改變他們的開發(fā)策略。尤其很多小縣城的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，自身的競爭力不強，在這種沖擊下很難說會如何發(fā)展。

第三，對于很多以房地產為支柱的縣城，需要改變經濟增長方式。

對于開發(fā)商來說，收益降低的情況，很可能會讓他們轉移陣地到城市去開發(fā)高樓，或者放緩開發(fā)的速度。

而對于以房地產為支柱的一些小縣城，這方面的收入會降低不少。

第四，在容積率變低的同時，住宅產品的邏輯會改變。

很有可能未來縣城的很多住宅是以社區(qū)洋房、社區(qū)花園為賣點，相比較于硬件，會更多地在軟件上下功夫。

第五，縣城作為一個試點，開發(fā)成本比較低，開發(fā)商會根據(jù)住建部碳中和的要求，來更多的探索新的建筑方式，比如綠色建筑、光伏建筑等等。

根據(jù)住建部的規(guī)劃，到2022年，我國城鎮(zhèn)新建建筑中將有七成為綠色建筑，那么廣大的縣城，就是最好實行的地區(qū)。

以后很可能很多新的建造方式，都是從小縣城中來，再進一步推廣出去。

可以看到的是，綠色低碳將成為未來房地產的主流，也將成為我們未來生活的底色

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