樓市大變局前夜：沒(méi)人主動(dòng)減速的話那就一起完蛋！

舉杯邀明月 · 發(fā)表于 2018-7-10 16:20:10

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樓市大變局前夜：沒(méi)人主動(dòng)減速的話那就一起完蛋！

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

2018-07-10 11:14

寫這篇問(wèn)題時(shí)候其實(shí)還有一個(gè)標(biāo)題，就是“商品住房還要不要存在？”要不要存在，從社會(huì)主義性質(zhì)、共同富裕的目標(biāo)以及個(gè)人意愿來(lái)說(shuō)，我不希望存在，但這是一個(gè)質(zhì)變，我相信國(guó)家還不愿意讓商品住房發(fā)生質(zhì)變，所以我就提出了“要以什么方式存在”。

近些年來(lái)，和以往房?jī)r(jià)主要是一二線瘋漲不同，如今中國(guó)房?jī)r(jià)是全面上漲，從南到北從東到西從地下到地上，幾乎不留一個(gè)死角！

想必大家都有這樣的感受，在神州大地上，無(wú)論置身于何地，幾乎都能聽(tīng)到房?jī)r(jià)暴漲的消息，到處都有買不起房的感慨。如今，別說(shuō)三四線城市了，即便小城小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)，都給人士別三日當(dāng)刮目相待，煥然一新之感覺(jué)!工作在一二線城市的“飄一族”，以前還能回鄉(xiāng)置業(yè)，現(xiàn)在卻是回不去的故鄉(xiāng)。原因很簡(jiǎn)單，故鄉(xiāng)房?jī)r(jià)也貴的離譜，看似很高的收入，在房?jī)r(jià)面前卻不堪一擊！

2018年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資21200億元，同比增長(zhǎng)12%；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資14700億元，同比增長(zhǎng)13.3%；一季度全國(guó)新建住宅銷售均價(jià)8275元平方米，同比增長(zhǎng)8%；其中，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅銷售均價(jià)超10000元平方米。

實(shí)際上，房?jī)r(jià)高不高不是問(wèn)題，關(guān)鍵在于收入高不高！如果月入百萬(wàn)，全國(guó)均價(jià)漲到10萬(wàn)，也不會(huì)覺(jué)得貴，但目前中國(guó)人收入真不高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)人均可支配收入為25974元，月均收入為2165元！簡(jiǎn)單算一下，就可以看到，如今全國(guó)均價(jià)(8257元/平)是收入的4倍！按年收入算,房均價(jià)是年收入的1/5。一套100平米的房子，需要至少奮斗20-30年。

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國(guó)之哀傷

我們常常講萬(wàn)惡的資本主義，優(yōu)越的社會(huì)主義。

這些年國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化有了前所未有的發(fā)展，有目共睹，在生活的便利性、社會(huì)的安全性、文化的先進(jìn)性、設(shè)施的完備性等等方面，我們享受到了很多福利，有了強(qiáng)烈的優(yōu)越感與自信。但是，今天說(shuō)的是商品住房，暫時(shí)把滿足感放一邊。任何國(guó)家與社會(huì)都有自己的矛盾與問(wèn)題，我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)商品房的問(wèn)題。

來(lái)看看資本主義國(guó)家居民收入與房?jī)r(jià)吧：

2016年美國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)是800-1000美元/平米，2016年美國(guó)人均年收入39192美元。房均價(jià)是年收入的1/39。奮斗6年買房。

2016年英國(guó)平均房?jī)r(jià)是700-900英鎊/平米，2016年英國(guó)人均年收入45000美元。房均價(jià)是年收入的1/50。奮斗5年買房。

2016年日本平均房?jī)r(jià)是2700-3600美元/平米，2016年日本人均年收入16058美元。房均價(jià)是年收入的1/4.5。奮斗20年買房。（地小沒(méi)辦法）

2016年新加坡平均房?jī)r(jià)是7200-20000美元/平米，2016年新加坡人均年收入53224美元。房均價(jià)是年收入的1/4。（利息極低，同時(shí)政府建組屋滿足85%住房需求，組屋房均價(jià)是年收入的1/14，奮斗7年買房）

我們國(guó)家把住房給市場(chǎng)化了，全民商品化了！所以就導(dǎo)致如今的結(jié)果：房?jī)r(jià)飆升，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)、中介、財(cái)團(tuán)聯(lián)合炒房；沒(méi)買房的喊房?jī)r(jià)高，買了房的希望漲而且房?jī)r(jià)降了還要鬧；搞實(shí)業(yè)的企業(yè)基本都在房地產(chǎn)市場(chǎng)插了一腳，企業(yè)辛苦一年的利潤(rùn)還不如囤幾套房來(lái)錢快……

這是亂象！

年輕人大學(xué)畢業(yè)，立馬就被房子套牢，而且套你個(gè)20年抬不起頭；套一個(gè)也行啊，關(guān)鍵套了兩個(gè)家庭！！創(chuàng)業(yè)？有創(chuàng)業(yè)資本還不如買個(gè)房等升值呢……

這是亂象！

上一輩的人，上世紀(jì)末用攢的錢買了房，本世紀(jì)初繼續(xù)攢錢給孩子付首付、幫孩子還房貸，就算不幫還貸，那也要用積蓄承擔(dān)孫子一輩的教育和生活，還指望著繼續(xù)攢錢給孫子付首付……直到自己老去……

這是亂象！

中央知道房子關(guān)系民生，調(diào)控房?jī)r(jià)調(diào)控了十來(lái)年，但是屢調(diào)屢漲，剩下一大波人民在失望中用好幾個(gè)人的錢包湊了首付，還有一波相信黨和政府的人民在落寞中持續(xù)堅(jiān)守，直到淪落為永遠(yuǎn)買不起的那個(gè)階層。在房?jī)r(jià)控制上，地方與中央不同步，上令下改，不斷打擦邊球。是國(guó)家管控力不足？是地方政府搞土地財(cái)政？是對(duì)地方官員政績(jī)考評(píng)不完善？還是是政商勾結(jié)？各個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在問(wèn)題，根源是利益的驅(qū)使和對(duì)民生的冷漠……

這是亂象！

社會(huì)已經(jīng)形成了一種意識(shí)，房子是用來(lái)炒的，炒房能賺大錢，能干的商人、經(jīng)理人都投資房產(chǎn)了，民企就剩下任正非、馬云、董明珠、雷軍等人還在撐著實(shí)業(yè)；多數(shù)年輕人腦中關(guān)注的，大部分還是房子，不是努力工作攢錢準(zhǔn)備買房，就是努力工作攢錢準(zhǔn)備再買房……

這是亂象！

在當(dāng)今世界上、在這個(gè)時(shí)代，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家像中國(guó)的房?jī)r(jià)這么離譜、失去理性的（上世紀(jì)日本房產(chǎn)泡沫是美國(guó)操控，我只說(shuō)21世紀(jì)以來(lái)），沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家全民炒房，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家能把人民基本住房保障發(fā)展的這么離譜的，連新加坡政府都知道管控80%的住房滿足基本需求保障，將組屋與商品房分開(kāi)。房?jī)r(jià)真的不可控制？

2

商品房的由來(lái)

我國(guó)是以公有制為主體的國(guó)家，土地由國(guó)家和集體管控，不像資本主義國(guó)家一買房土地就是你私有的，而且是永久性質(zhì)的。土地所有權(quán)歸哪里？一個(gè)是歸國(guó)家，包括城市土地、河流，大部分森林草原，以及部分城市郊區(qū)土地；另一個(gè)是歸農(nóng)村集體，包括宅基地、自留山、自留地及部分郊區(qū)土地。農(nóng)村的土地大家都知道，實(shí)行分宅基地，現(xiàn)在管控更嚴(yán)了，只能有一個(gè)宅基地，而且農(nóng)村包括城中村土地不能用于商品房建設(shè)，建了也是小產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不予保護(hù)，集體或國(guó)家收了也就收了。那么市場(chǎng)上的所有商品房，基本都是國(guó)家用地。

商品房是怎么來(lái)的呢？

新中國(guó)成立后原本沒(méi)有商品房的。商品房在中國(guó)興起于80年代，新中國(guó)成立后很長(zhǎng)時(shí)間一直實(shí)行單位分房，但對(duì)于那些不符合分配條件的，只能望房興嘆。1978年，小平同志提出“解決住房的問(wèn)題能不能路子寬些”。

然后1979年上海賣了20套住宅改僑眷；1980年開(kāi)始出現(xiàn)外匯公寓、住宅；上海提出以市場(chǎng)價(jià)或者優(yōu)惠價(jià)出售給單位職工，住宅的商品屬性開(kāi)始滲透到普通住宅中。1979年廣州建了中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)“東湖新村”；而后在大城市陸續(xù)實(shí)行商品化試點(diǎn)，1988年，試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗(yàn)得到充分肯定，便開(kāi)始部署全國(guó)范圍的房改。（在那個(gè)年代工作的應(yīng)該知道，最初單位讓職工把分的房買走歸自己，很多職工非常不愿意，隨后單位開(kāi)始提高房租、增加工資，鼓勵(lì)職工買房）

那個(gè)年代，人民還沒(méi)有建立住房資源依據(jù)市場(chǎng)配置的觀念，基本都是單位分房，而且戶籍制度限制那么死，人口流動(dòng)性不大，都在自己的老地盤上班工作，都有房住，沒(méi)有普遍形成“商品房=錢，錢=商品房”而且還會(huì)增值的觀念。所以市場(chǎng)上的商品房份額非常小。

再往后，重點(diǎn)來(lái)了。1992年小平同志南巡講話后，提出建立“社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制”，解決了計(jì)劃與市場(chǎng)的關(guān)系，對(duì)房子的影響就是“單位不分房了”，房子也是市場(chǎng)商品，可以自由買賣。

再往后，人們的觀念變化，都想去外面看一看、闖一闖。闖的時(shí)候沒(méi)住的怎么辦，買啊。只要有錢，就買買買。然后就房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了一輪又一輪驚心動(dòng)魄的起伏。這近20年來(lái)，大家工資可能翻了1-3翻，但是房?jī)r(jià)翻了5-10翻，甚至十幾翻。

也就是說(shuō)商品房是隨著改革開(kāi)放而來(lái)，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一種手段。這個(gè)手段是個(gè)雙刃劍，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)了城市建設(shè)，但是社會(huì)是發(fā)展的，制度和機(jī)制不改革，商品房現(xiàn)在開(kāi)始傷及了民生。

2006年以來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激方案和各地對(duì)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的提振措施出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)崛起，中國(guó)的房地產(chǎn)也在這個(gè)時(shí)候開(kāi)始發(fā)力，出現(xiàn)了爆發(fā)性的反彈，完全出乎人民的意料。

從積極意義上說(shuō)，中國(guó)商品房的發(fā)展，給全民安居工程起到了很大的促進(jìn)作用，讓沒(méi)在公家單位上班的，也可以住樓房，讓在外地闖一闖的，也可以住自己的房。但是由于市場(chǎng)監(jiān)管沒(méi)有跟上，導(dǎo)致無(wú)止境的開(kāi)發(fā)和瘋狂炒樓。

我想，用房產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，絕不是小平同志的本意，他想的是“解決住房的問(wèn)題能不能路子寬些”。如果他還在世的話，都會(huì)喊聲“我了個(gè)去”。

2

房?jī)r(jià)為什么瘋長(zhǎng)

房?jī)r(jià)漲的這么離譜，這么不接地氣，那么罪魁禍?zhǔn)资钦l(shuí)？是炒房的嗎？其實(shí)不是，炒房的和炒股的一樣，追求利益而已，誰(shuí)讓房子真么有利可圖的，沒(méi)有可圖的利益他們也不會(huì)來(lái)，他們只是助推了一下而已。

我這里認(rèn)為，本質(zhì)原因在監(jiān)管不力，“口子”開(kāi)太大，制度又不完善。關(guān)鍵原因在銀行和房地產(chǎn)企業(yè)。銀行和房地產(chǎn)企業(yè)之間，問(wèn)題最大的又在銀行。下面就說(shuō)說(shuō)各自的問(wèn)題吧。

一是監(jiān)管的問(wèn)題

把住房商品化無(wú)可厚非，但是全面商品化，那就是中國(guó)最大的悲劇。“居者有其屋”是革命先烈的理想、勝利后的承諾，時(shí)至今日，人口流動(dòng)開(kāi)始后，這句話就是一句空話了。

前面講到，房產(chǎn)商品化試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗(yàn)得到充分肯定，地方政府發(fā)現(xiàn)，除了收稅，現(xiàn)在可以賣地，大把土地可以賣啊，賣了就是錢啊，提高自己GDP的啊。

我們社會(huì)主義初級(jí)階段的基本路線，大家注意第一句話是“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為重心”，大家在初中高中政治都學(xué)過(guò)，耳熟能詳啊。這句話很激勵(lì)人、也很撩人，但是你有沒(méi)有認(rèn)真想過(guò)，這是指向多么鮮明的一句話�。「骷�(jí)地方政府一頭扎在“經(jīng)濟(jì)建設(shè)上”，其他不管不顧，什么環(huán)境啦、污染了、民生啦統(tǒng)統(tǒng)無(wú)關(guān)緊要，因?yàn)樯厦嬷豢唇?jīng)濟(jì)，這是政績(jī)考評(píng)的硬性指標(biāo)，也是最容易出成績(jī)的指標(biāo)。就這么搞到21世紀(jì)，隨后國(guó)家相繼出臺(tái)科學(xué)發(fā)展、和諧社會(huì)、美麗中國(guó)、關(guān)注民生、政府機(jī)構(gòu)改革等等，因?yàn)閲?guó)家看不下去了，這樣的發(fā)展換不來(lái)美好的未來(lái)。

舉個(gè)例子吧，如果你上中學(xué)時(shí)候，國(guó)家告訴你“以學(xué)習(xí)為中心”，“德、體、美、勞”壓根不提，學(xué)校會(huì)怎么樣。學(xué)習(xí)成績(jī)固然是提高，但是步入社會(huì)呢，不敢想象。

其實(shí)不管是我國(guó)還是資本主義國(guó)家，國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈、人民衣食住行大都實(shí)行國(guó)家管控、滿足基本保障需求。我們國(guó)家缺就缺在對(duì)“住”這一最大生活保障上，市場(chǎng)化、商品化了，反而沒(méi)有實(shí)施任何有效管控。

“衣”“食”—衣服、食品市場(chǎng)屬于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（這個(gè)詞可以自己百度查一下），門檻極低、沒(méi)有差別化，價(jià)格不會(huì)大漲大跌。

“行”，國(guó)家控制公路、鐵路、空運(yùn)等交通，這方面很有我們的優(yōu)勢(shì)，國(guó)家賠著錢建了很多公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)，什么村村通公路、高速公路網(wǎng)、“四橫四縱”，不掙錢的，國(guó)有企業(yè)給建，即滿足人民需求又帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“用”，大家用的電、水，這些也是國(guó)有企業(yè)把控，不會(huì)市場(chǎng)化，同時(shí)價(jià)格也公道，因?yàn)檫@是人民基本保障需求�，F(xiàn)在有“樓市”這一說(shuō)法，你們聽(tīng)過(guò)“電市”、“水市”嗎，還好沒(méi)有聽(tīng)到，當(dāng)你聽(tīng)到的時(shí)候，定然處于“水深火熱”的社會(huì)了，一點(diǎn)都不為過(guò)！

“住”的方面呢，不能自己蓋、蓋哪都違法，不能去農(nóng)村買、不能買小產(chǎn)權(quán)，買了不受保護(hù)，說(shuō)拆就拆；那怎么辦，唯一的路子就是在市場(chǎng)買。買不起呢，可以貸款讓你買；還買不起呢，只有租，但是房東想趕你走就趕你走。怎么辦，結(jié)果就是拼死拼活也要買�。。�

這帶來(lái)的問(wèn)題很嚴(yán)重，最低生活底線的物品，要去市場(chǎng)化的商品去獲取，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)又屬于賣家市場(chǎng)！

所以全面商品化后，是中國(guó)人民的最大悲劇。

二是監(jiān)管缺位，偏離商品化的初衷

現(xiàn)在都在講“不忘初心”，住房商品化的初心是“解決住房問(wèn)題”，現(xiàn)在呢，各地方政府一手牽著銀行、一手牽著房地產(chǎn)企業(yè)，把老百姓的住房需求，當(dāng)韭菜一樣，一波一波的收取。還好，中央的政策是好的，前些年國(guó)家才開(kāi)始搞廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房，政府意識(shí)到自己?jiǎn)栴}了，但是供應(yīng)量少、配套不完善，很多地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房抱著應(yīng)付差事的態(tài)度。

房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)了十幾年，房?jī)r(jià)降了的時(shí)候，各省、市開(kāi)始“救市”，“救市”�。�！能有什么辦法，誰(shuí)敢說(shuō)政府和銀行、房地產(chǎn)沒(méi)有利益關(guān)系！�。≤嚱祪r(jià)了聽(tīng)過(guò)政府救市嗎？飛機(jī)票降價(jià)了聽(tīng)過(guò)政府救市嗎？超市商品降價(jià)了聽(tīng)過(guò)政府救市嗎？老百姓種的糧食降價(jià)了政府有救市嗎？

所以，這么些年來(lái)，監(jiān)管缺位在房地產(chǎn)上不只是監(jiān)管不到位，是直接促進(jìn)了房?jī)r(jià)飆升。

這些年來(lái)各地都發(fā)展了經(jīng)濟(jì)適用房，但是大多數(shù)是地段差、交通差、周邊教育資源差、配套設(shè)施差，說(shuō)白了，就是為了建這個(gè)房而建這個(gè)房。不少地方為了體現(xiàn)“保障性”，限制家庭年收入不超過(guò)5-6萬(wàn)，可是窮的還是買不起，很多地方甚至申請(qǐng)不到，反而被一批中等以上收入家庭提前內(nèi)部關(guān)系申請(qǐng)走了。

政府在對(duì)待商品房上，制度調(diào)整嚴(yán)重滯后，配套政策沒(méi)有跟上，中央沒(méi)有規(guī)范文件，地方政府表面一套、背后一套，是監(jiān)管上的嚴(yán)重缺位。等到悔悟過(guò)來(lái)以后，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被商業(yè)銀行綁架，銀行被房地產(chǎn)綁架，房地產(chǎn)被“房?jī)r(jià)必漲”的全民呼聲綁架，全民呼聲呢，是被政府的長(zhǎng)期缺位、監(jiān)管不力而綁架。

現(xiàn)在就是大家手拉手轉(zhuǎn)圈，越轉(zhuǎn)越快，總有被甩出去的時(shí)候，沒(méi)人主動(dòng)減速的話，那就一起完蛋！

誰(shuí)來(lái)先松個(gè)綁？老百姓嗎，房地產(chǎn)嗎，銀行嗎？國(guó)家的事，國(guó)家去做，不然百姓選你干嘛。
三是落后的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

大家手中幾套房，有的人說(shuō)我只買了1套，有的說(shuō)我還沒(méi)有房。其實(shí)非也，也許一個(gè)普通山村老農(nóng)，手中有好幾套房，海南還有別墅，上海還有復(fù)式。怎么會(huì)呢？

這就要說(shuō)到不動(dòng)產(chǎn)登記了。今年開(kāi)始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，引起房地產(chǎn)行業(yè)地震，為什么這么說(shuō)？

以往的不動(dòng)產(chǎn)登記都是各省、市自己登記，從來(lái)不聯(lián)網(wǎng)，一個(gè)貪官自己名下沒(méi)有房，但是實(shí)際有好幾套房，北京1套、杭州1套、成都1套、海南也有，然后工作在濟(jì)南，紀(jì)委在本地查也查不到什么；就算到外地查，可能房子都是登記在“身份證復(fù)印件”下，根本查不到。是誰(shuí)的“身份證復(fù)印件”呢，你辦理手機(jī)卡時(shí)候復(fù)印件、人才市場(chǎng)交的復(fù)印件、銀行開(kāi)戶的復(fù)印件、身份證丟失了的復(fù)印件等等，自己很少會(huì)去房管局查名下的房。殊不知，也許你復(fù)印件下面登記的房，就在某個(gè)炒房團(tuán)手中，在某個(gè)貪官手中，只是你不知道而已。

不需要本人嗎？開(kāi)玩笑，有復(fù)印件就行。

所以這兩年，大家在公安局、車管所等辦理業(yè)務(wù)需要交復(fù)印件的，有些負(fù)責(zé)點(diǎn)的，務(wù)必讓你在復(fù)印件上寫上一句話“此復(fù)印件專用于辦理XXX”，寫上簽名和日期。

現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)以后呢，貪官、炒房、名下多套房的估計(jì)要急哭了。

所以以往落后的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，給腐敗、炒房、房貸滋生了很大的隱患。

福利啊，大家趕緊查下自己名下有沒(méi)有房，幾套房，也許你突然間就是富豪了，趁機(jī)把房子收回來(lái)��！

下面說(shuō)銀行了。銀行的問(wèn)題最重，重過(guò)房地產(chǎn)。世界500強(qiáng)里面，中國(guó)工商銀行22、建設(shè)銀行28、農(nóng)業(yè)銀行38、中國(guó)銀行42均排名前50。排名最靠前的國(guó)外銀行是法國(guó)巴黎銀行（排43）�？�，我們中國(guó)的銀行業(yè)取得多么驕人的成績(jī)��！銀行怎么掙錢，放貸收利息唄�？纯次覀冎袊�(guó)的銀行刮了多少民脂民膏，不管是個(gè)人消費(fèi)貸、房貸，還是商業(yè)貸，所有的貸款利息最終全部以價(jià)格形式轉(zhuǎn)嫁到群眾上。老百姓就是“韭菜”，一茬茬的掙錢，銀行那邊一茬茬的收，簡(jiǎn)直不要太輕松，隨隨便便就登上了世界前50強(qiáng)。

一是銀行壞賬銀行不怕

壞賬也就不良貸款，就是放出去收不回來(lái)了。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)披露中國(guó)商業(yè)銀行2016年壞率1.74%。但是國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)國(guó)際認(rèn)為，其實(shí)真實(shí)壞賬率是銀行披露的10倍即17.4%，高達(dá)近20萬(wàn)億人民幣；法國(guó)里昂證券認(rèn)為高達(dá)8.1%。中國(guó)央行政策顧問(wèn)黃益平表示我國(guó)的壞賬率被低估；我也私下問(wèn)過(guò)在銀行從業(yè)的朋友，他們表示真實(shí)的壞賬率要遠(yuǎn)高于國(guó)家披露數(shù)據(jù)。

但是商業(yè)銀行不怕，他們有“奶媽”央行，而且自己手中的問(wèn)題可以由下一任解決。確實(shí)，央行在不斷的扶持、幫助商業(yè)銀行。因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控的財(cái)政方面實(shí)施要靠央行，央行要靠自己不停奶著的商業(yè)銀行。

所以銀行就敞開(kāi)懷的放貸，尤其是房地產(chǎn)上，積極參與放貸，不斷進(jìn)行資本收割。

二是商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)上的收割

舉個(gè)例子吧能說(shuō)明問(wèn)題：

和典當(dāng)行同心吃飯喝酒，問(wèn)他：“你買了多少房、多少鋪面”。

“房子22套，鋪面12間”同學(xué)炫耀的說(shuō)。

“那你花了多少錢呢？”同學(xué)雖然是富翁，但不能把幾千萬(wàn)的資產(chǎn)都?jí)涸诜慨a(chǎn)上吧！我心里默算了下，對(duì)此非常懷疑！

“現(xiàn)在買房，傻瓜才掏錢！虧你還是生意人”，同學(xué)鄙視的說(shuō)。

同學(xué)的話令我震耳欲聾，目瞪口呆，我連忙虛心請(qǐng)教。

①買房不掏錢，你怎么操作？

同學(xué)的話：你知道，我的典當(dāng)行是靠錢生錢，第一次買房時(shí)候，我雖然有能力一次性付全款，但是還是不想那么多現(xiàn)金被房子壓死。那是流行“零首付”，于是，我一分錢沒(méi)花，貸款18萬(wàn)買了房。（貸款期限1年）

1年期滿，要還房款和利息了，也不知道我幸運(yùn)還是倒霉，那時(shí)我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了，我不僅還不起房款，還得另外新增貸款。迫不得已，我找關(guān)系—銀行的信貸經(jīng)理勾兌。當(dāng)我不好意思的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說(shuō)出來(lái)后，沒(méi)想到信貸經(jīng)理詭異的一笑，非常爽快的答應(yīng)了。

信貸經(jīng)理的主意很簡(jiǎn)單，讓我老婆，以兩倍的價(jià)格，貸款買我的房子，貸款期限也是1年。

“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊，這不是變著法剝削我嗎”我還沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)。

“如果到時(shí)，你不還款呢？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定。

“啊……”

“被銀行收房，沒(méi)有什么大不了的，關(guān)鍵是你除去稅費(fèi)后，我還憑空得了17萬(wàn)，這17萬(wàn)我可不能一個(gè)人得，我至少要分給信貸經(jīng)理5萬(wàn)”。我很快反應(yīng)過(guò)來(lái)，對(duì)信貸經(jīng)理會(huì)心一笑。

這就是我第一次買房經(jīng)歷。后來(lái)的買房經(jīng)歷與此類似，就是堅(jiān)決不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房；然后，如果遇到，不明真相的投資者（說(shuō)是投資者，其實(shí)是傻帽接盤俠）買房，那就高價(jià)賣給他。如果一直沒(méi)人買，那就把房子加價(jià)賣給自己，或者賣給親屬，不斷用銀行的錢來(lái)還銀行的債。

②我不信，這么荒謬

同學(xué)又說(shuō)了另一個(gè)事實(shí)：隔壁村王二麻子從落魄到房地產(chǎn)的億萬(wàn)富翁。說(shuō)王二麻子表面風(fēng)光，其實(shí)他拿地的錢，是從銀行貸的款；修房子的錢，是建筑商墊資。總之就是一個(gè)“空手道”。

房子修好后，王二麻子在正式開(kāi)盤前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)”。其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和炒房客（甚至是招聘會(huì)上收集的很多“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義買房，全部用銀行貸款買，這就是開(kāi)發(fā)商囤房。

并且，此次交易報(bào)給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么要提高？因?yàn)橘J款買房要首付兩成��！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬(wàn)，那必須以130萬(wàn)的房?jī)r(jià)向銀行貸款，這樣銀行放給你的就是：130萬(wàn)×0.8=104萬(wàn)；4萬(wàn)給銀行經(jīng)理當(dāng)好處費(fèi)，自己口袋得100萬(wàn)。

就這樣，通過(guò)開(kāi)盤前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，王二麻子其實(shí)已經(jīng)全部收回了投資，把所有風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這個(gè)時(shí)候，王二麻子才會(huì)開(kāi)始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款和修房子的建筑商墊資”。

③后面又怎么操作呢

后面方法其實(shí)和我炒房一樣，如果有不明真相的人買房，那就高價(jià)賣給他；如果一直沒(méi)人買，那就不斷加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷用銀行的錢還銀行的貸。

不過(guò)，由于已經(jīng)收回了按揭時(shí)候的首付款，所以后面不需要每次加價(jià)30%，只要按樓市本來(lái)的上漲幅度加價(jià)就行（即每年上漲14%）。

萬(wàn)一房?jī)r(jià)上漲幅度不足支付貸款利息呢？笑話，這些年來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅從沒(méi)有低于當(dāng)年貸款利息。

我：想想就覺(jué)得可笑，還有學(xué)者說(shuō)“建筑成本和地價(jià)不斷上漲，是房?jī)r(jià)飛漲的原因”。這簡(jiǎn)直就是扯淡！其實(shí)金融成本，才是房?jī)r(jià)上漲的大頭。

總結(jié)：所以中國(guó)樓市的實(shí)情：房子是用來(lái)炒的，不是用來(lái)住的，商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。房?jī)r(jià)上漲是銀行對(duì)資本的不斷收割。房地產(chǎn)、炒房團(tuán)利用和綁架了銀行而已，但是銀行積極的參與、慷慨的放貸、知其由而促其成，沒(méi)有底線的進(jìn)行資本收割，這是銀行道德的喪失，是銀行最大的問(wèn)題，抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)是銀行最惡心的手段。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。大家區(qū)分兩個(gè)概念，房地產(chǎn)建筑公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。兩個(gè)公司性質(zhì)完全不一樣的。建筑公司屬于國(guó)家大力發(fā)展的搞“實(shí)業(yè)”的公司，而開(kāi)發(fā)公司呢，屬于玩資本和服務(wù)的工資。建筑公司只是老老實(shí)實(shí)賺材料費(fèi)和施工費(fèi)，只是經(jīng)常克扣農(nóng)民工工資而已，而開(kāi)發(fā)商是盡力抬高房?jī)r(jià)的。

前面那個(gè)故事講了，開(kāi)發(fā)商可以不花錢，利用銀行貸款撐起個(gè)樓盤，而且多數(shù)開(kāi)發(fā)商是高負(fù)債的。實(shí)質(zhì)就是利用銀行的錢過(guò)活、利用購(gòu)房者的錢享受。

房地產(chǎn)的暴利，這個(gè)就不多說(shuō)了，抬高房?jī)r(jià)、降低質(zhì)量（連“第一房企”的建筑質(zhì)量都遭到各地投訴）、捂盤銷售（囤房不賣、等漲價(jià)了賣）、搖號(hào)買房（就是搞饑餓營(yíng)銷）、內(nèi)部售房（先賣給一些政府官員啊、炒房的啊等等，然后官員在開(kāi)盤時(shí)候或隔個(gè)一兩年再漲價(jià)賣出去，屬于暗地行賄）、制造搶房假象（開(kāi)盤時(shí)候拉一幫群眾假裝購(gòu)房者搶房，吸引實(shí)際購(gòu)房的在高價(jià)入坑）等等，無(wú)所不用其極，簡(jiǎn)直罄竹難書(shū)！多少業(yè)主深受其害但是又興高采烈，真是悲哀，誰(shuí)讓房?jī)r(jià)漲的這么離譜呢，而且是一直瘋長(zhǎng)！

可笑！可悲！

3

商品房要怎么存在

住房要回歸到它的本質(zhì)屬性，就是用來(lái)住的。這也是這一屆領(lǐng)導(dǎo)集體所堅(jiān)持的。

但是對(duì)于“商品房”，我覺(jué)得這個(gè)名詞應(yīng)該逐步淡化，應(yīng)該讓住房盡快脫離“商品”的市場(chǎng)屬性。

應(yīng)該學(xué)學(xué)新加坡（雖然人家親美，經(jīng)常傷害中國(guó)），學(xué)學(xué)人家滿足人民基本生活需求的做法，尤其是在房子上，不能太過(guò)于市場(chǎng)化，政府應(yīng)該加大政府的保障力度，而不應(yīng)讓市場(chǎng)去自主調(diào)節(jié)，商品房可以存在，但是不要在人民生活住房中占絕對(duì)地位。占絕對(duì)地位的應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房、福利住房（其實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該趕緊叫停，初期購(gòu)房者出價(jià)少，但后期回購(gòu)產(chǎn)權(quán)又回到市場(chǎng)價(jià)，市場(chǎng)價(jià)本身就離譜）。就如前面說(shuō)的那句話：現(xiàn)在就是大家（政府、銀行、房地產(chǎn)、老百姓）手拉手轉(zhuǎn)圈，越轉(zhuǎn)越快，總有被甩出去的時(shí)候，沒(méi)人主動(dòng)減速的話，那就一起完蛋！

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題我也不知道怎么回答，歡迎大家積極討論，國(guó)家養(yǎng)了那么多官員，這個(gè)問(wèn)題留給他們?nèi)ソ鉀Q吧。

我相信，黨和國(guó)家能夠不忘初心，能夠讓居者有其居，能夠讓住房回歸到它的本質(zhì)屬性，不會(huì)讓房子把年輕一代的激情綁架，不會(huì)讓房子把國(guó)民經(jīng)濟(jì)綁架，不會(huì)讓這個(gè)泡沫越吹越大！

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