為什么縣城以后不能蓋高樓

視明眼鏡

最近，有一個(gè)概念特別的火，那就是：碳中和。

但凡炒股的人甭管理解不理解碳中和是什么，都知道只要挨上這三個(gè)字，那股票就蹭蹭地往上漲。但是，萬(wàn)萬(wàn)想不到，碳中和竟然還和房地產(chǎn)有關(guān)系。

我們先來(lái)看看碳中和是什么。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，碳中和就是我們排放的碳能夠經(jīng)過(guò)植樹(shù)造林等方式，正負(fù)相互抵消掉，實(shí)現(xiàn)碳的零排放，也就是一種環(huán)保。

因?yàn)榍岸螘r(shí)間，在我國(guó)的重要會(huì)議上著重提出了碳中和的要求，所以目前，這個(gè)概念非常的火，也帶動(dòng)了股市里一大堆符合碳中和概念的股票上漲。

那么，碳中和又有哪些地方和房地產(chǎn)有關(guān)呢？

根據(jù)2018年的一份報(bào)告：2016年，中國(guó)建筑能源消費(fèi)總量為8.99億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國(guó)能源消費(fèi)總量的20.6%；建筑碳排放總量為19.6億噸CO ，約占全國(guó)能源碳排放量的19.0%。

房地產(chǎn)，是碳排放的大戶。如果想要達(dá)成碳中和，那么必須先從大頭房地產(chǎn)抓起。

這里的房地產(chǎn)不僅指的是鋼筋水泥等建材原材料和建設(shè)過(guò)程中排放的碳，還有存量建筑中產(chǎn)生的碳，也就是我們生活在居民樓里，工作在商務(wù)樓、工廠里排放出的碳。

所以住建部為了響應(yīng)碳中和，發(fā)起了關(guān)于綠色低碳建設(shè)的征求意見(jiàn)。

讓人想不到的是，住建部的征求意見(jiàn)，是放在了小縣城上。

減碳，從小縣城開(kāi)始

我們先來(lái)看看住建部的通知，到底講了什么。

3月29日，住建部出臺(tái)了一則通知，《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見(jiàn)稿）》。

在通知中，我們可以明確看到一點(diǎn)，這份通知是關(guān)于縣城的。

這點(diǎn)好理解，雖然城市很多，但是最基層的廣闊縣城，才是城鄉(xiāng)發(fā)展的融合點(diǎn)。

我國(guó)共有2851個(gè)縣城，在這些大量的縣城中生活著大量的人。并且在縣城的發(fā)展建造過(guò)程中，產(chǎn)生了高樓過(guò)多、空置率高的情況。

比如之前有個(gè)著名的花幾萬(wàn)塊去鬼城買(mǎi)房的帖子，就說(shuō)明了這一點(diǎn)，有太多的小縣城人口不足以支撐它的住宅。

并且，在縣城中試點(diǎn)，比在大城市中試點(diǎn)要方便一些，縣城的規(guī)模小，遇到任何問(wèn)題方便調(diào)整，不會(huì)像城市一樣引起不便。

從通知中我們也可以看到，為了探索可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，等到縣城摸索完畢后，這套經(jīng)驗(yàn)就可以用在了人更多、地方更大、環(huán)境更復(fù)雜的城市中了。

所以，減少建設(shè)過(guò)程中的碳排放，從縣城開(kāi)始，能夠理解。

但是接下來(lái)，就有一個(gè)不太好理解的事情了，在具體的征求意見(jiàn)里，有這么一條：

縣城的新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。

什么情況，小縣城居然不允許建造高層了？

為什么小縣城不允許建造高層？

雖然只是征求意見(jiàn)稿，但是可以看到的是，這份通知里，對(duì)小縣城的住宅層高進(jìn)行了限制。

如果是為了減少高層的空置率，能理解一點(diǎn)。但是我們都知道，縣城的土地不如城市里的稀缺，它依舊可以在大量的住宅用地上建造普通住宅，這樣的話，還是會(huì)產(chǎn)生部分空置。

不許建造高層的意義到底在哪里？

查閱了幾篇論文后，我發(fā)現(xiàn)，不允許建高層，主要是為了容積率的考慮。

容積率，對(duì)諸位來(lái)說(shuō)不陌生，和我們住宅的舒適程度有關(guān)，大部分人買(mǎi)房子的話也會(huì)看容積率。容積率越低，證明小區(qū)內(nèi)建筑面積與總面積比例越低，住得也就越舒服。

但是其實(shí)，容積率還和我們前面所說(shuō)的碳中和是有著很大的關(guān)系的。

幾篇論文數(shù)據(jù)分析暫時(shí)略過(guò)，我們只提結(jié)論：碳排放量和空間規(guī)劃以及建筑物本身性質(zhì)具有較高的相關(guān)性。

武漢大學(xué)的一篇論文顯示：居民建筑物稀疏的地塊，碳排放量極低，居民建筑物稠密的地塊，碳排放量較高。

居民建筑物碳排放量，主要受到規(guī)劃因子中的容積率影響，社會(huì)經(jīng)濟(jì)因子中的人口密度的影響。

也就是說(shuō)，同一地塊的人口密度太大的情況下，碳排放量會(huì)高。這樣一來(lái)，不利于同一區(qū)域內(nèi)的碳中和，所以需要將人口密度變小，讓容積率低點(diǎn)。

另一篇北京工業(yè)大學(xué)的論文也顯示了住宅的建筑面積和碳排放的關(guān)系。

▲住宅碳排放影響要素及減碳策略研究

在這篇論文里，隨著建筑面積增多，用電量、天然氣、液化石油氣以及生活其他產(chǎn)生的碳排放會(huì)增加，所以總體是呈現(xiàn)正相關(guān)的，而且相關(guān)性非常顯著。

此外，還有一個(gè)熱交換的原因，如果住宅的層高比較高的話，因?yàn)闊峤粨Q而產(chǎn)生的碳排放也會(huì)增多。

在論文中顯示了，同一區(qū)域內(nèi)，單住宅面積與大氣接觸的表面積就越大，住宅的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱損失也越大。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是越是高層，和空氣接觸的多，那么住宅的內(nèi)部越容易受到外界環(huán)境氣溫的影響。

尤其是室內(nèi)外溫差較大的兩個(gè)季節(jié)：冬季和夏季。這兩個(gè)季節(jié)，我們都要開(kāi)空調(diào)暖氣等等，制冷制熱所需的能耗隨著建筑體型的增加而變多。

而且，還是超過(guò)我們想象的更多。

這也就是為什么住建部綠色建設(shè)過(guò)程中，特地提到了要求75%在6層及以下，目的就是為了讓容積率盡可能的變低，以至于單位面積內(nèi)的碳排放量減少，這樣才好通過(guò)綠植等環(huán)保措施來(lái)進(jìn)行碳中和。

這就是為什么，小縣城要盡可能地建造低層住宅了。

那么，另一個(gè)問(wèn)題來(lái)了，為什么偏偏是6層？

為什么偏偏要求是6層？

通過(guò)上面，我們知道了小縣城不讓建高層是出于節(jié)能減排的需求。為什么偏偏要建造六層，而不是五層或者七層？或者11層？或者干脆兩層小洋樓。

尤其是兩三層住宅，那不是更有利于環(huán)保。

要明確的一點(diǎn)，“限墅令”的出臺(tái)，導(dǎo)致蓋樓不能低于四層，最為合適的就是六層了。

住宅上有幾個(gè)節(jié)點(diǎn)：6、11、18、26、32/33，不同節(jié)點(diǎn)適用的建造規(guī)格不同。

如果我們要減少碳排放，自然是容積率越低越好，而最合適的節(jié)點(diǎn)就是6層這個(gè)節(jié)點(diǎn)了。

首先，6層及其以下的住宅，是不需要建造電梯的。雖然在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有電梯，六層可能鮮少有人去買(mǎi)，而且很多老舊小區(qū)改造時(shí)，也將六層加入了電梯。

但是確實(shí)根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，電梯是只有7層及以上才是強(qiáng)制要求的。限制六層一方面是從這方面考慮，減少一部分碳排放。

國(guó)標(biāo)GB 50096-2011《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》第6.4.1條：

屬下列情況之一時(shí)，必須設(shè)置電梯：

七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m時(shí)；

底層作為商店或其他用房的六層及六層以下住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設(shè)計(jì)地面高度超過(guò)16m時(shí)；

底層做架空層或貯存空間的六層及六層以下住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設(shè)計(jì)地面高度超過(guò)16m時(shí)；

頂層為兩層一套的躍層住宅時(shí)，躍層部分不計(jì)層數(shù)，其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m時(shí)。

而六層和六層以上住宅的區(qū)別，又不僅僅是電梯，它們?cè)诮ㄔ煨螒B(tài)上有很大的區(qū)別。

所有的建筑，都有抗震要求，其中六層和七層的抗震要求也是不同的。

▲國(guó)標(biāo)GB 50011-2010《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》第7.1.2條

6層的時(shí)候可以使用砌體結(jié)構(gòu)；而如果到了7層及以上，必須使用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

不考慮成本，僅僅從碳排放來(lái)考慮，鋼筋混凝土在生產(chǎn)過(guò)程中的碳排放量也是比較大的。

其他的消防標(biāo)準(zhǔn)等等，也隨著6-7這個(gè)節(jié)點(diǎn)會(huì)發(fā)生變化，比如需要更多的空間，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，七層以上必須做消火栓系統(tǒng)。

并且，還有一點(diǎn)，7層以上住宅，在建造過(guò)程中，樁間距上的標(biāo)準(zhǔn)也變了。因此，如果在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)，既有利于居民居住，也有利于減少碳排放。

總的來(lái)說(shuō)，六層以下，建筑是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，六層以上，建筑是另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。兩者的標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際施工上，碳排放的能級(jí)是不同的。

其實(shí)在通知中也暗示了這一點(diǎn)，如果要做高層，要確保消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。

因此，即使我們不從成本角度，僅從碳排放的角度來(lái)看，六層也是最合適的。

這就是為什么，縣城的新建住宅都要求在6層這個(gè)節(jié)點(diǎn)上。

碳中和未來(lái)將改變整個(gè)房地產(chǎn)

碳中和這個(gè)概念，和我們的生活息息相關(guān)，就連縣城的樓房都和它產(chǎn)生了不小的關(guān)系。

我們從住建部的這則意見(jiàn)通知就可以看到，未來(lái)，碳中和將會(huì)影響我們的生活，我們的城市布局，甚至?xí)�改變我們現(xiàn)在的生活方式。

小縣城只是一個(gè)試點(diǎn)，從小縣城開(kāi)始，終將會(huì)將這份經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到城市中。也許將來(lái)，城市的住宅也會(huì)在容積率上苦下功夫，讓人們生活在一個(gè)盡可能地靠近碳中和的目標(biāo)的環(huán)境中。

那么等征集意見(jiàn)回饋完畢后，為了碳中和的目的，真的執(zhí)行了小縣城限高，對(duì)房地產(chǎn)又有什么影響？

第一，從原本的18層以上住宅居多，變成了6層樓居多，那么房?jī)r(jià)很有可能會(huì)跟著改變。

在新規(guī)下，容積率會(huì)變得非常低，下降到1.5以下甚至更低。住宅舒適的同時(shí)，新房的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)提升一部分，除非是出讓土地的時(shí)候價(jià)格也隨著樓層的高低而改變。

從這個(gè)角度來(lái)看，原本的高層，也可能會(huì)在眾多低層低密度的社區(qū)壓力下貶值。

第二，開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)比較難過(guò)。

從成本和收益來(lái)看，高層肯定是比低層要更符合開(kāi)發(fā)商的利益，如果大面積低層，賣(mài)太貴了，購(gòu)房者不買(mǎi)賬。賣(mài)太便宜了，對(duì)開(kāi)發(fā)商自身不利。

對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這也是在考驗(yàn)他們的資金和拿地發(fā)展規(guī)劃，會(huì)改變他們的開(kāi)發(fā)策略。尤其很多小縣城的開(kāi)發(fā)商都是本土開(kāi)發(fā)商，自身的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，在這種沖擊下很難說(shuō)會(huì)如何發(fā)展。

第三，對(duì)于很多以房地產(chǎn)為支柱的縣城，需要改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，收益降低的情況，很可能會(huì)讓他們轉(zhuǎn)移陣地到城市去開(kāi)發(fā)高樓，或者放緩開(kāi)發(fā)的速度。

而對(duì)于以房地產(chǎn)為支柱的一些小縣城，這方面的收入會(huì)降低不少。

第四，在容積率變低的同時(shí)，住宅產(chǎn)品的邏輯會(huì)改變。

很有可能未來(lái)縣城的很多住宅是以社區(qū)洋房、社區(qū)花園為賣(mài)點(diǎn)，相比較于硬件，會(huì)更多地在軟件上下功夫。

第五，縣城作為一個(gè)試點(diǎn)，開(kāi)發(fā)成本比較低，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)住建部碳中和的要求，來(lái)更多的探索新的建筑方式，比如綠色建筑、光伏建筑等等。

根據(jù)住建部的規(guī)劃，到2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑中將有七成為綠色建筑，那么廣大的縣城，就是最好實(shí)行的地區(qū)。

以后很可能很多新的建造方式，都是從小縣城中來(lái)，再進(jìn)一步推廣出去。

可以看到的是，綠色低碳將成為未來(lái)房地產(chǎn)的主流，也將成為我們未來(lái)生活的底色

君子蘭

好事，有道理，支持！

小河

拍個(gè)巴掌！

元帥

元帥

綠色低碳將成為未來(lái)房地產(chǎn)的主流，也將成為我們未來(lái)生活的底色

藍(lán)妮

才知道，不管什么建筑，都要以人民健康為主題

藍(lán)妮

藍(lán)妮

藍(lán)妮

藍(lán)妮