為什么縣城以后不能蓋高樓

視明眼鏡

最近，有一個概念特別的火，那就是：碳中和。

但凡炒股的人甭管理解不理解碳中和是什么，都知道只要挨上這三個字，那股票就蹭蹭地往上漲。但是，萬萬想不到，碳中和竟然還和房地產(chǎn)有關(guān)系。

我們先來看看碳中和是什么。

簡單來說，碳中和就是我們排放的碳能夠經(jīng)過植樹造林等方式，正負相互抵消掉，實現(xiàn)碳的零排放，也就是一種環(huán)保。

因為前段時間，在我國的重要會議上著重提出了碳中和的要求，所以目前，這個概念非常的火，也帶動了股市里一大堆符合碳中和概念的股票上漲。

那么，碳中和又有哪些地方和房地產(chǎn)有關(guān)呢？

根據(jù)2018年的一份報告：2016年，中國建筑能源消費總量為8.99億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國能源消費總量的20.6%；建筑碳排放總量為19.6億噸CO ，約占全國能源碳排放量的19.0%。

房地產(chǎn)，是碳排放的大戶。如果想要達成碳中和，那么必須先從大頭房地產(chǎn)抓起。

這里的房地產(chǎn)不僅指的是鋼筋水泥等建材原材料和建設(shè)過程中排放的碳，還有存量建筑中產(chǎn)生的碳，也就是我們生活在居民樓里，工作在商務(wù)樓、工廠里排放出的碳。

所以住建部為了響應(yīng)碳中和，發(fā)起了關(guān)于綠色低碳建設(shè)的征求意見。

讓人想不到的是，住建部的征求意見，是放在了小縣城上。

減碳，從小縣城開始

我們先來看看住建部的通知，到底講了什么。

3月29日，住建部出臺了一則通知，《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》。

在通知中，我們可以明確看到一點，這份通知是關(guān)于縣城的。

這點好理解，雖然城市很多，但是最基層的廣闊縣城，才是城鄉(xiāng)發(fā)展的融合點。

我國共有2851個縣城，在這些大量的縣城中生活著大量的人。并且在縣城的發(fā)展建造過程中，產(chǎn)生了高樓過多、空置率高的情況。

比如之前有個著名的花幾萬塊去鬼城買房的帖子，就說明了這一點，有太多的小縣城人口不足以支撐它的住宅。

并且，在縣城中試點，比在大城市中試點要方便一些，縣城的規(guī)模小，遇到任何問題方便調(diào)整，不會像城市一樣引起不便。

從通知中我們也可以看到，為了探索可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗做法，等到縣城摸索完畢后，這套經(jīng)驗就可以用在了人更多、地方更大、環(huán)境更復(fù)雜的城市中了。

所以，減少建設(shè)過程中的碳排放，從縣城開始，能夠理解。

但是接下來，就有一個不太好理解的事情了，在具體的征求意見里，有這么一條：

縣城的新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。

什么情況，小縣城居然不允許建造高層了？

為什么小縣城不允許建造高層？

雖然只是征求意見稿，但是可以看到的是，這份通知里，對小縣城的住宅層高進行了限制。

如果是為了減少高層的空置率，能理解一點。但是我們都知道，縣城的土地不如城市里的稀缺，它依舊可以在大量的住宅用地上建造普通住宅，這樣的話，還是會產(chǎn)生部分空置。

不許建造高層的意義到底在哪里？

查閱了幾篇論文后，我發(fā)現(xiàn)，不允許建高層，主要是為了容積率的考慮。

容積率，對諸位來說不陌生，和我們住宅的舒適程度有關(guān)，大部分人買房子的話也會看容積率。容積率越低，證明小區(qū)內(nèi)建筑面積與總面積比例越低，住得也就越舒服。

但是其實，容積率還和我們前面所說的碳中和是有著很大的關(guān)系的。

幾篇論文數(shù)據(jù)分析暫時略過，我們只提結(jié)論：碳排放量和空間規(guī)劃以及建筑物本身性質(zhì)具有較高的相關(guān)性。

武漢大學(xué)的一篇論文顯示：居民建筑物稀疏的地塊，碳排放量極低，居民建筑物稠密的地塊，碳排放量較高。

居民建筑物碳排放量，主要受到規(guī)劃因子中的容積率影響，社會經(jīng)濟因子中的人口密度的影響。

也就是說，同一地塊的人口密度太大的情況下，碳排放量會高。這樣一來，不利于同一區(qū)域內(nèi)的碳中和，所以需要將人口密度變小，讓容積率低點。

另一篇北京工業(yè)大學(xué)的論文也顯示了住宅的建筑面積和碳排放的關(guān)系。

▲住宅碳排放影響要素及減碳策略研究

在這篇論文里，隨著建筑面積增多，用電量、天然氣、液化石油氣以及生活其他產(chǎn)生的碳排放會增加，所以總體是呈現(xiàn)正相關(guān)的，而且相關(guān)性非常顯著。

此外，還有一個熱交換的原因，如果住宅的層高比較高的話，因為熱交換而產(chǎn)生的碳排放也會增多。

在論文中顯示了，同一區(qū)域內(nèi)，單住宅面積與大氣接觸的表面積就越大，住宅的外圍護結(jié)構(gòu)傳熱損失也越大。

簡單來說，就是越是高層，和空氣接觸的多，那么住宅的內(nèi)部越容易受到外界環(huán)境氣溫的影響。

尤其是室內(nèi)外溫差較大的兩個季節(jié)：冬季和夏季。這兩個季節(jié)，我們都要開空調(diào)暖氣等等，制冷制熱所需的能耗隨著建筑體型的增加而變多。

而且，還是超過我們想象的更多。

這也就是為什么住建部綠色建設(shè)過程中，特地提到了要求75%在6層及以下，目的就是為了讓容積率盡可能的變低，以至于單位面積內(nèi)的碳排放量減少，這樣才好通過綠植等環(huán)保措施來進行碳中和。

這就是為什么，小縣城要盡可能地建造低層住宅了。

那么，另一個問題來了，為什么偏偏是6層？

為什么偏偏要求是6層？

通過上面，我們知道了小縣城不讓建高層是出于節(jié)能減排的需求。為什么偏偏要建造六層，而不是五層或者七層？或者11層？或者干脆兩層小洋樓。

尤其是兩三層住宅，那不是更有利于環(huán)保。

要明確的一點，“限墅令”的出臺，導(dǎo)致蓋樓不能低于四層，最為合適的就是六層了。

住宅上有幾個節(jié)點：6、11、18、26、32/33，不同節(jié)點適用的建造規(guī)格不同。

如果我們要減少碳排放，自然是容積率越低越好，而最合適的節(jié)點就是6層這個節(jié)點了。

首先，6層及其以下的住宅，是不需要建造電梯的。雖然在現(xiàn)在來說，如果沒有電梯，六層可能鮮少有人去買，而且很多老舊小區(qū)改造時，也將六層加入了電梯。

但是確實根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，電梯是只有7層及以上才是強制要求的。限制六層一方面是從這方面考慮，減少一部分碳排放。

國標(biāo)GB 50096-2011《住宅設(shè)計規(guī)范》第6.4.1條：

屬下列情況之一時，必須設(shè)置電梯：

七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m時；

底層作為商店或其他用房的六層及六層以下住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設(shè)計地面高度超過16m時；

底層做架空層或貯存空間的六層及六層以下住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設(shè)計地面高度超過16m時；

頂層為兩層一套的躍層住宅時，躍層部分不計層數(shù)，其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計地面的高度超過16m時。

而六層和六層以上住宅的區(qū)別，又不僅僅是電梯，它們在建造形態(tài)上有很大的區(qū)別。

所有的建筑，都有抗震要求，其中六層和七層的抗震要求也是不同的。

▲國標(biāo)GB 50011-2010《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》第7.1.2條

6層的時候可以使用砌體結(jié)構(gòu)；而如果到了7層及以上，必須使用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

不考慮成本，僅僅從碳排放來考慮，鋼筋混凝土在生產(chǎn)過程中的碳排放量也是比較大的。

其他的消防標(biāo)準(zhǔn)等等，也隨著6-7這個節(jié)點會發(fā)生變化，比如需要更多的空間，根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，七層以上必須做消火栓系統(tǒng)。

并且，還有一點，7層以上住宅，在建造過程中，樁間距上的標(biāo)準(zhǔn)也變了。因此，如果在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，選擇接近臨界點高度的層數(shù)，既有利于居民居住，也有利于減少碳排放。

總的來說，六層以下，建筑是一個標(biāo)準(zhǔn)，六層以上，建筑是另一個標(biāo)準(zhǔn)。兩者的標(biāo)準(zhǔn)在實際施工上，碳排放的能級是不同的。

其實在通知中也暗示了這一點，如果要做高層，要確保消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。

因此，即使我們不從成本角度，僅從碳排放的角度來看，六層也是最合適的。

這就是為什么，縣城的新建住宅都要求在6層這個節(jié)點上。

碳中和未來將改變整個房地產(chǎn)

碳中和這個概念，和我們的生活息息相關(guān)，就連縣城的樓房都和它產(chǎn)生了不小的關(guān)系。

我們從住建部的這則意見通知就可以看到，未來，碳中和將會影響我們的生活，我們的城市布局，甚至?xí)�改變我們現(xiàn)在的生活方式。

小縣城只是一個試點，從小縣城開始，終將會將這份經(jīng)驗運用到城市中。也許將來，城市的住宅也會在容積率上苦下功夫，讓人們生活在一個盡可能地靠近碳中和的目標(biāo)的環(huán)境中。

那么等征集意見回饋完畢后，為了碳中和的目的，真的執(zhí)行了小縣城限高，對房地產(chǎn)又有什么影響？

第一，從原本的18層以上住宅居多，變成了6層樓居多，那么房價很有可能會跟著改變。

在新規(guī)下，容積率會變得非常低，下降到1.5以下甚至更低。住宅舒適的同時，新房的房價預(yù)計會提升一部分，除非是出讓土地的時候價格也隨著樓層的高低而改變。

從這個角度來看，原本的高層，也可能會在眾多低層低密度的社區(qū)壓力下貶值。

第二，開發(fā)商的日子會比較難過。

從成本和收益來看，高層肯定是比低層要更符合開發(fā)商的利益，如果大面積低層，賣太貴了，購房者不買賬。賣太便宜了，對開發(fā)商自身不利。

對很多開發(fā)商來說，這也是在考驗他們的資金和拿地發(fā)展規(guī)劃，會改變他們的開發(fā)策略。尤其很多小縣城的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，自身的競爭力不強，在這種沖擊下很難說會如何發(fā)展。

第三，對于很多以房地產(chǎn)為支柱的縣城，需要改變經(jīng)濟增長方式。

對于開發(fā)商來說，收益降低的情況，很可能會讓他們轉(zhuǎn)移陣地到城市去開發(fā)高樓，或者放緩開發(fā)的速度。

而對于以房地產(chǎn)為支柱的一些小縣城，這方面的收入會降低不少。

第四，在容積率變低的同時，住宅產(chǎn)品的邏輯會改變。

很有可能未來縣城的很多住宅是以社區(qū)洋房、社區(qū)花園為賣點，相比較于硬件，會更多地在軟件上下功夫。

第五，縣城作為一個試點，開發(fā)成本比較低，開發(fā)商會根據(jù)住建部碳中和的要求，來更多的探索新的建筑方式，比如綠色建筑、光伏建筑等等。

根據(jù)住建部的規(guī)劃，到2022年，我國城鎮(zhèn)新建建筑中將有七成為綠色建筑，那么廣大的縣城，就是最好實行的地區(qū)。

以后很可能很多新的建造方式，都是從小縣城中來，再進一步推廣出去。

可以看到的是，綠色低碳將成為未來房地產(chǎn)的主流，也將成為我們未來生活的底色

君子蘭

好事，有道理，支持！

小河

拍個巴掌！

元帥

元帥

綠色低碳將成為未來房地產(chǎn)的主流，也將成為我們未來生活的底色

藍妮

才知道，不管什么建筑，都要以人民健康為主題

藍妮

藍妮

藍妮

藍妮